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目录1

序1

前言1

第一章1

绪论1

第一节房地产和房地产业概述1

一、房地产的概念及特征1

二、房地产业的概念及特征3

一、商业房地产的概念4

第二节商业房地产的概念及特征4

二、商业房地产及其开发经营的特点6

第三节商业房地产典型形态——购物中心8

一、购物中心的概念8

二、购物中心的发展历史9

三、购物中心的两种发展模式11

四、购物中心的特征13

五、购物中心发展的条件和效应14

六、购物中心的区域发展模式15

第四节商业房地产在国内的发展16

一、商业房地产发展综述17

二、整合存量资源，发展商业房地产业——北京城建集团18

三、创新商业业态构造青年主题Mall——云柏商贸公司19

四、开发城市广场，组合名品名店——大连万达集团20

第二章21

五、商业地产打造城市引擎——东莞第一国际21

六、小结：中国购物中心的发展23

商业房地产的投资决策26

第一节商业房地产投资的特征26

一、商业房地产开发投资的概念29

第二节商业房地产开发投资的决策过程29

二、商业房地产投资决策分析过程30

第三节商业房地产投资决策可行性分析32

一、项目可行性研究的内容33

二、可行性研究的工作阶段36

第四节商业房地产投资决策的类型和方法37

一、常规型决策和非常规型决策37

二、战略性决策和战术性决策38

三、确定型决策、风险型决策和不确定型决策38

第五节商业房地产决策的风险防范42

一、商业房地产的内在风险42

二、商业房地产风险的识别方法44

三、商业房地产风险的预防与控制46

四、商业房地产风险分析过程48

五、选择投资项目应该注意的其他问题49

第三章51

商业房地产市场分析51

第一节商业房地产市场分析概述51

一、商业房地产市场分析程序51

二、商业房地产市场分析方法53

一、城市的总体评价55

第二节总体市场分析——城市分析55

二、城市经济环境和生活结构分析58

三、商业发展规划和政策研究59

四、城市的商业分析60

第三节市场数据资料61

一、市场数据资料62

二、物业数据资料64

第四节需求分析64

一、经济基础分析法64

二、房地产需求分析的其他方法68

一、简单的供给量分析69

第五节供给分析69

二、空置量和吸收量70

第六节市场动态分析72

一、房地产市场周期73

二、缺口分析77

第七节地点选择81

一、市场可行性分析81

二、位置／地点分析83

第八节商业房地产的微观分析89

一、商业区的确定89

三、影响商业房地产的其他重要因素93

二、商业区缺口分析和重力模型93

第四章96

商业房地产投资决策的经济效益评价96

第一节商业房地产财务分析的相关概念96

一、财务评价指标的选定96

二、财务估算表及基本财务报表101

第二节商业房地产投资项目总投资构成的估算103

一、固定资产投资总额估算104

一、固定资产折旧及无形资产摊销的估算107

二、流动资金投资估算107

第三节商业房地产项目总成本费用及经营成本的估算107

二、总成本费用与经营成本估算108

第四节商业房地产项目收入、税费的估算111

一、商业房地产项目收入的估算111

二、对商业房地产项目相关税费的估算111

三、商业房地产利润的估算112

第五节商业房地产财务现金流量表的编制112

第一节商业房地产金融114

一、商业房地产金融的概念114

商业房地产的融资114

第五章114

二、商业房地产金融的作用115

三、商业房地产融资中的杠杆作用115

第二节商业房地产金融市场117

一、商业房地产金融商市场的概念及其功能117

二、商业房地产市场的基本要素118

三、影响商业房地产融资的社会经济因素120

二、房地产证券化因素122

一、金融创新的发展122

第三节金融创新与商业房地产发展122

第四节商业房地产项目的资金融通126

一、商业房地产开发项目融资的基本概念126

二、商业房地产开发项目融资的方式127

第五节商业房地产融资发展的新方向——项目融资133

一、项目融资的概念和基本特点133

二、项目融资的方式134

三、项目融资的权益投资结构136

四、项目融资结构139

第一节商业房地产开发概述143

一、商业房地产开发的概念143

第六章143

商业房地产的开发143

二、商业房地产开发的分类144

三、影响商业房地产开发的主要因素145

四、商业房地产开发的企业145

第二节商业房地产开发的前期工作148

一、获取土地使用权的方式148

二、商业房地产开发中的征地与拆迁151

四、商业房地产开发的开工准备工作152

三、工程勘察和设计152

第三节商业房地产的规划设计153

一、总图设计153

二、交通组织155

第四节商业房地产开发项目的建设实施156

一、商业房地产开发项目的招标与投标156

二、商业房地产开发项目建设过程的管理159

三、商业房地产开发项目的竣工验收162

第一节商业房地产运营管理概述164

一、项目的经营定位164

商业房地产的运营管理164

第七章164

二、项目的规划布局设计165

三、商业房地产项目的管理特点166

第二节商业房地产的布局与微观经营主体选择167

一、微观经营主体的选择167

二、租金的制定174

第三节商业房地产的开业和经营管理175

一、商业房地产的开业阶段175

二、商业房地产的运营管理176

三、商业房地产的物业管理177

本章小结：以Mall为代表的商业业态的本质特征179

第八章181

案例分析：北京市S.H主题购物中心项目181

第一节S.H主题购物中心开发项目概述181

一、案例背景介绍182

二、案例分析过程介绍182

第二节S.H主题购物中心开发项目投资决策分析183

一、宏观市场分析——城市分析183

二、微观市场分析——商圈分析186

三、市场需求分析188

四、市场供给分析188

五、市场周期变动分析189

六、项目风险分析189

第三节S.H项目效益评价分析和融资计划191

第四节S.H项目开发兴建和运营管理199

一、S.H项目建筑方案和微观经营主体的布局199

二、S.H项目的开发兴建201

三、S.H项目的运营管理201

参考文献203