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上篇 房地产投融资法律风险及对策3

第1章 房地产投融资与法律事务概述3

1.1 房地产投融资概述4

1.1.1 房地产业与投融资之间的关系4

1.1.2 我国房地产投融资的现状5

1.1.3 研究房地产投融资问题的意义6

1.2 我国房地产企业投融资渠道7

1.2.1 当前我国房地产投融资渠道的现状如何，弊端体现在哪里7

1.2.2 我国房地产业主要的外部投融资渠道7

1.2.3 目前我国房地产融资渠道单一的原因和造成的后果12

1.2.4 为什么说多元化融资是当前国家宏观调控背景下房地产业的必然选择14

1.3 房地产企业投融资渠道法律实务分析16

1.3.1 法律风险防控对房地产投融资的重要性16

1.3.2 房企如何规避风险，如何选择适合自身企业的融资渠道17

1.3.3 律师在房地产投融资过程中能起到哪些作用18

第2章 房地产并购21

2.1 并购——房地产投融资重要工具22

2.1.1 为什么房地产并购是房地产投融资的重要工具22

2.1.2 资产收购与股权收购的区别及利弊有哪些23

2.1.3 房地产并购的现状如何24

2.1.4 房地产并购的意义何在25

2.2 房地产并购过程中需要关注的法律问题27

2.2.1 对于建设用地应注意的问题27

2.2.2 对于在建工程的房地产并购应注意的问题29

2.2.3 对于已建成房地产项目应注意的问题30

2.2.4 对于目标公司的国资因素应注意的问题31

2.2.5 对于外资房地产并购应注意的问题31

2.2.6 对于特殊类型房产并购应注意的问题36

2.2.7 对于房地产股权并购应注意的一般问题38

2.3 房地产并购中的律师尽职调查39

2.3.1 房地产并购中的律师尽职调查的价值40

2.3.2 房地产并购中的律师尽职调查须经历哪些主要步骤40

2.3.3 房地产并购中的律师尽职调查的内容42

2.4 房地产股权并购中的交易结构安排及法律文件制作45

2.4.1 房地产股权并购中的交易结构安排45

2.4.2 房地产股权并购中并购合同的制作46

2.5 案例分析——上海某房地产公司并购案例49

2.5.1 案例背景49

2.5.2 操作过程50

2.5.3 相关法律问题分析51

第3章 房地产信托53

3.1 房地产信托概述54

3.1.1 什么是房地产信托54

3.1.2 房地产信托的种类55

3.1.3 我国房地产信托的现状56

3.1.4 我国房地产信托监管的发展历程57

3.2 房地产集合资金信托计划的主要业务模式及法律问题59

3.2.1 房地产集合资金信托计划的主要业务模式59

3.2.2 与银行贷款相比，债权型房地产信托的竞争力何在61

3.2.3 股权型房地产信托风险如何掌控62

3.2.4 混合型房地产信托中的“债转股”交易如何安排64

3.2.5 “股权投资附加回购承诺”结构安排及其风险65

3.2.6 优先劣后设置是否是变相承诺最低收益67

3.2.7 延期兑付违约的形成原因是什么，常见的应对措施有哪些69

3.2.8 信托资金监管存在哪些问题72

3.3 在我国要开展REITs所面临的法律问题74

3.3.1 REITs在我国的现状如何74

3.3.2 REITs发行主体须构建“特殊目的公司”（SPV）还是依托现有的信托公司74

3.3.3 REITs监管机构的职责划分如何协调76

3.3.4 REITs基金在银行间市场还是证券交易所流转78

3.3.5 须完善哪些税收政策来促进REITs的发展79

3.4 房地产信托的法律文书制作82

3.4.1 信托目的条款82

3.4.2 信托计划的期限83

3.4.3 信托财产管理、运用和处分条款83

3.4.4 受益人大会条款84

3.4.5 信托财产税费条款85

3.4.6 信托受益分配条款85

3.5 案例分析——中信—聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划86

3.5.1 信托计划86

3.5.2 操作流程86

3.5.3 评价87

第4章 房地产资管89

4.1 房地产资管概述90

4.1.1 资管业务的类型90

4.1.2 房地产资管业务类型93

4.1.3 房地产资管业务的现状96

4.1.4 房地产资管与房地产信托的比较98

4.2 房地产资管的法律风险和控制99

4.2.1 资管产品的募集问题99

4.2.2 证券公司集合资管“输血”房地产的法律问题101

4.2.3 基金子公司房地产资管通道业务的法律问题102

4.2.4 定向资产管理合同收益权转让的法律风险及防范措施103

4.2.5 证券公司资管股权收益权售后回购业务的法律风险105

4.3 房地产资管的法律文书制作107

4.3.1 资管计划的基本情况条款107

4.3.2 资管计划的投资政策条款107

4.3.3 资产的管理方式和管理权限条款108

4.3.4 资管计划的费用条款109

4.3.5 收益分配条款110

4.4 案例分析——汇添富新华联1号专项资产管理计划110

4.4.1 案例背景110

4.4.2 操作流程111

4.4.3 评价112

第5章 房地产私募基金115

5.1 房地产私募基金概述116

5.1.1 何为房地产私募基金116

5.1.2 房地产私募基金的优势何在116

5.1.3 房地产公司除了从私募基金那里得到资金，还能得到什么118

5.1.4 我国房地产私募基金的发展有何背景，现状如何118

5.2 房地产私募基金的运作模式122

5.2.1 房地产私募基金设立时可供选择的组织形式有哪些，各有何特点122

5.2.2 有限合伙制为何成为设立房地产私募基金的主流组织形式125

5.2.3 成立有限合伙制房地产私募基金的程序128

5.3 房地产私募基金的法律风险与控制130

5.3.1 有限合伙制房地产私募基金设立时的相关法律风险提示130

5.3.2 如何最大限度地降低基金管理人道德风险，保护投资人利益134

5.3.3 如何做好对被投资房地产企业的法律尽职调查135

5.3.4 私募基金退出机制中有哪些法律风险，如何防范138

5.3.5 私募基金相关法律法规哪些方面还需要健全140

5.4 房地产私募基金的法律文件制作144

5.4.1 合伙企业基本情况条款145

5.4.2 合伙企业出资条款145

5.4.3 内部治理条款147

5.4.4 收益分配条款148

5.4.5 费用条款149

5.4.6 入伙、退伙、除名、权益转让继承条款149

5.5 案例分析——某房地产基金股权投资某园区项目150

5.5.1 案例背景150

5.5.2 操作过程151

5.5.3 相关法律问题分析151

第6章 房地产企业境外上市155

6.1 房地产企业境外上市的概述156

6.1.1 何为企业境外上市，企业为何选择境外上市156

6.1.2 目前我国境内房地产企业在境外上市的情况158

6.1.3 为什么我国境内房地产企业青睐于选择香港作为上市地159

6.2 房地产企业境外上市的模式160

6.2.1 红筹模式160

6.2.2 H股上市模式165

6.2.3 借壳上市模式166

6.2.4 ADR模式167

6.3 房地产企业境外上市的法律风险与防范169

6.3.1 “10号文”和“50号文”对通过红筹模式境外上市造成何种影响及应如何应对169

6.3.2 几种规避“10号文”和“50号文”的模式所蕴含的法律风险有哪些170

6.3.3 为何说ADR发行者面临潜在的巨额诉讼风险172

6.4 案例分析174

6.4.1 旭辉集团（香港上市，红筹模式）174

6.4.2 阳光控股（新加坡上市，红筹模式）179

6.4.3 西安新兴房地产（OTCBB转板NASDAQ，借壳模式）181

第7章 房地产企业借壳上市185

7.1 借壳上市概述186

7.1.1 什么是借壳上市186

7.1.2 房地产企业为什么选择借壳上市186

7.2 房地产企业借壳上市的主要模式与架构设计191

7.2.1 房地产企业借壳上市架构中的核心环节191

7.2.2 传统模式——先控股后资产置换199

7.2.3 主流模式——换股吸收合并201

7.3 房地产企业借壳上市的法律问题解析203

7.3.1 房地产企业借壳上市过程中应当履行何种法定程序和审批事项203

7.3.2 房地产企业借壳上市可能面临的风险205

7.3.3 房地产企业借壳上市应如何进行风险防范209

7.4 案例分析——华丽家族借壳SST新智213

7.4.1 案例背景情况213

7.4.2 操作流程215

7.4.3 案例相关法律问题评析217

第8章 房地产资产证券化219

8.1 房地产资产证券化概述220

8.1.1 何为资产证券化220

8.1.2 房地产资产证券化及其对房地产投融资的意义221

8.1.3 房地产资产证券化在国外的发展背景222

8.1.4 房地产资产证券化在我国的发展及现状224

8.1.5 房地产资产证券化的分类226

8.2 房地产资产证券化的运作方式227

8.2.1 我国目前主流房地产资产证券化的运作模式227

8.2.2 我国房地产作为基础资产在境外发行REITs的运作方式及优劣势229

8.2.3 我国房地产作为基础资产在境内发行专项资管计划并在交易所挂牌交易的运作方式及优劣势232

8.3 房地产资产证券化的法律问题236

8.3.1 目前我国对房地产资产证券化的法律规范框架236

8.3.2 如何解决房地产资产证券化基础资产风险隔离（破产隔离）问题239

8.3.3 房地产资产证券化过程中如何进行增信243

8.3.4 为什么说我国目前税收政策是阻碍我国房地产资产证券化（特别是REITs）发展的重要障碍246

8.4 房地产资产证券化案例249

8.4.1 境外REITs案例：开元产业信托249

8.4.2 境内资产支持专项计划案例：中信华夏苏宁云创资产支持专项计划252

第9章 银行贷款257

9.1 银行贷款概述258

9.2 房地产开发贷款风险分析及防范259

9.2.1 用信主体准入违法、违规风险259

9.2.2 房地产项目合法手续不齐全所致违规风险261

9.2.3 担保准入环节法律风险262

9.2.4 商业银行如何应对房地产开发商土地闲置的风险266

9.2.5 商业银行如何应对房地产开发商挪用贷款资金267

9.2.6 地王频出的形势下商业银行应如何应对土地储备贷款风险268

9.2.7 某商业银行发放房地产开发贷款所导致的风险分析269

9.3 房地产个人住房抵押贷款风险分析及防范273

9.3.1 开发商如何防范个人住房抵押贷款中保证责任的法律风险273

9.3.2 解除《商品房买卖合同》后购房款的处理将面临何种法律风险278

9.3.3 现行法律法规对于开发商的法律风险280

9.3.4 商品房预售抵押的法律效力如何认定281

9.3.5 开发商在何种情况下可行使法定的解除《商品房买卖合同》的权利284

9.3.6 商业银行如何防范开发商的假按揭行为285

9.3.7 商业银行如何利用个人住房抵押贷款保险290

9.3.8 商业银行如何应对因抵押物而引起的法律风险291

9.3.9 美国次贷危机对于我国商业银行开展个人住房贷款抵押证券化的指导意义有哪些292

9.3.10 案例分析——某开发商假按揭骗取商业银行贷款296

第10章 其他房地产投融资方式301

10.1 房地产众筹302

10.1.1 房地产众筹的定义302

10.1.2 房地产众筹的模式302

10.1.3 房地产众筹可能面临的法律风险304

10.2 债券类融资308

10.2.1 房地产企业可以采用的债券类融资手段308

10.2.2 各类债券类融资手段的法律规定315

10.3 保险资金318

10.3.1 直接投资318

10.3.2 间接投资321

下篇 房地产开发与建设法律风险及对策329

第11章 房地产开发中土地使用权法律实务329

11.1 房地产开发中的土地概述330

11.2 土地的征收、征用与补偿中的实务问题331

11.2.1 目前土地征收、征用过程中的问题331

11.2.2 土地拆迁中的安置与补偿的问题337

11.2.3 城市拆迁管理条例与物权法的法律冲突339

11.2.4 为何强制拆迁的合法性遭质疑340

11.2.5 对于土地管理法修订草案的疑惑342

11.2.6 实务文本制作343

11.2.7 案例分析——农村承包土地征用补偿归属纠纷案345

11.3 土地使用权出让制度的实务问题347

11.3.1 土地使用权出让招标、拍卖、挂牌、协议出让方式存在的问题347

11.3.2 外商投资企业竞买土地使用权的限制有哪些348

11.3.3 如何保障土地“招、拍、挂”出让的公正353

11.3.4 土地出让期限届满后如何处理355

11.3.5 出让土地使用权转让限制条件的执行效果所反映的问题355

11.3.6 案例分析——“一地两证”索赔纠纷案356

11.4 土地使用权转让制度的实务问题358

11.4.1 土地使用权转让中的常见问题358

11.4.2 土地转让中的“阴阳合同”问题361

11.4.3 土地使用权无效转让的情形有哪些362

11.4.4 军用土地使用权经营性转让的弊端有哪些366

11.4.5 实务文本制作366

11.4.6 案例分析——土地使用权转让合同无效索赔纠纷案367

11.5 土地使用权抵押制度的实务369

11.5.1 划拨土地使用权的抵押问题369

11.5.2 农村集体土地使用权的抵押问题373

11.5.3 土地使用权抵押期间的转让问题375

11.5.4 土地使用权实现抵押时与地上新增房屋买受人的冲突377

11.5.5 土地使用权或房屋的重复抵押及权利冲突问题380

11.5.6 在建工程抵押及在先土地使用权抵押的冲突问题382

11.5.7 案例分析——国有划拨土地抵押纠纷案384

第12章 房地产项目建设施工法律实务387

12.1 房地产项目建设施工法律问题概述388

12.2 房地产项目建设施工业务招投标法律实务389

12.2.1 招投标环节的风险及如何规避389

12.2.2 投标文件承诺固定价格的风险及如何防范390

12.2.3 放弃“优先受偿权”的风险及如何防范391

12.2.4 联合体投标的连带责任风险及如何防范391

12.2.5 内部承包经营形式对外投标的风险及如何防范392

12.3 房地产项目建设施工业务分包法律实务393

12.3.1 转包、违法分包的风险及如何防范393

12.3.2 指定分包的风险及如何防范393

12.3.3 接受挂靠的风险及如何防范394

12.3.4 分包人主体资格及生产条件的风险及如何防范395

12.3.5 分包合同签订中的相关风险及如何防范395

12.4 房地产项目建设施工合同签订法律实务396

12.4.1 如何规避合同签订主体及其资质引发的风险396

12.4.2 如何确保合同内容的完整和真实有效396

12.4.3 如何防范合同约定不明导致的风险396

12.4.4 黑白合同的效力如何认定397

12.4.5 如何行使合同的解除权399

12.4.6 合同的无效情形有哪些，如何处理403

12.4.7 案例分析——昆山某房产公司施工合同纠纷案407

12.5 房地产项目建设施工工程法律实务408

12.5.1 如何处理施工过程中各类停工的责任408

12.5.2 工程签证中应关注哪些问题410

12.5.3 如何管理施工中的各类书面材料414

12.5.4 承包方如何进行工程索赔415

12.5.5 发包方如何进行工程反索赔及如何应对承包方的索赔417

12.5.6 怎样理解和处理工程签证与工程索赔的关系420

12.5.7 如何规避劳动用工不规范引发的风险423

12.5.8 案例分析——上海某建筑公司施工合同纠纷案424

12.6 房地产项目建设施工验收与结算法律实务427

12.6.1 如何防范不及时验收产生的风险427

12.6.2 如何防范不及时办理工程移交的风险428

12.6.3 竣工结算资料不完整或有瑕疵的风险如何规避429

12.6.4 关于“逾期不结算视为认可结算”的理解429

12.6.5 工程造价咨询单位在结算审价中的法律责任432

12.6.6 工程造价司法鉴定中存在的问题及解决对策434

12.6.7 工程价款优先受偿的焦点问题437

12.6.8 案例分析——上海某集团公司工程价款结算仲裁案439

12.7 房地产项目建设施工工程质量保修法律实务441

12.7.1 保修范围与保修期限如何界定441

12.7.2 怎样认定工程质量的损害赔偿责任主体与范围444

12.7.3 如何理解保修责任与损害赔偿责任的关系450

12.7.4 如何规避保修期内涉及的主要纠纷451

12.7.5 案例分析——某人工滑冰场质量纠纷案452

第13章 房地产销售、租赁和运营法律实务459

13.1 概述460

13.2 房地产销售法律实务460

13.2.1 房地产营销中的法律风险460

13.2.2 一般商品房交易环节中的法律风险分析463

13.2.3 特殊商品房的法律风险分析469

13.2.4 专业担保公司介入投资性房产领域后投资人应关注的风险475

13.2.5 《商品房买卖合同》重点条款提示475

13.2.6 案例分析——某住宅项目学区房虚假宣传纠纷案477

13.3 房地产租赁法律实务480

13.3.1 租赁合同出租人的主体资格480

13.3.2 承租人的优先购买权481

13.3.3 租赁合同中常见的法律问题484

13.3.4 售后返租及其法律风险492

13.3.5 房地产预租及其法律风险496

13.3.6 《房屋租赁合同》重点条款提示499

13.3.7 案例分析——某酒店式公寓租赁纠纷案501

13.4 商业地产经营法律实务505

13.4.1 商业地产不同经营模式及其优缺点分析505

13.4.2 商业地产的委托经营509

13.4.3 商业地产经营中的商业秘密保护重要性及方法512

13.4.4 开发企业应对商业地产项目进行投保513

13.4.5 其他问题514

13.4.6 《委托经营合同》重点条款提示515

13.5 房地产品牌建设法律实务516

13.5.1 房地产品牌概念及其价值516

13.5.2 房地产品牌建设之知识产权516

13.5.3 房地产企业品牌建设战略520

13.5.4 《房地产品牌商标转让合同》重点条款提示521

13.5.5 案例分析——青岛某房地产公司商标权纠纷522