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第一篇　物业前期管理3

第一章　规划设计介入与建设施工介入3

第一节　规划设计介入3

一、规划设计介入的主要方面3

二、规划设计介入的具体内容6

第二节　建设施工介入17

第三节　建筑工程质量保修的前期管理18

一、保修期限问题18

二、有关建筑工程质量保修的法律法规18

第四节　筹建物业管理机构20

一、筹建前期物业管理架构20

二、适时组建完整的物业管理机构21

三、前期测算及办理前期手续23

四、协助开发商的前期工作24

第二章　设备前期管理27

第一节　设备前期管理的综合要求27

一、设备选型与规划设计阶段27

二、设备安装质量控制阶段29

三、设备调试及试运行阶段30

四、准备竣工验收阶段31

五、竣工验收阶段32

第二节　弱电工程前期管理33

一、弱电工程的前期管理33

二、安全防范系统33

三、智能停车场管理系统44

四、自动消防系统48

五、电梯监控系统49

第三章　接管验收综述51

第一节　接管验收的条件51

一、新建物业接管验收的条件51

二、旧物业接管验收的条件52

第二节　验收工作程序52

一、组建验收小组52

二、接管验收前的准备工作52

三、接管验收工作程序52

第三节　技术资料接管验收53

一、土建工程资料、文件验收53

二、建筑电气工程资料、文件验收55

三、给／排水工程资料、文件验收55

四、供热工程资料、文件验收56

五、电梯工程资料、文件验收56

六、通风与空调工程资料、文件验收57

七、自动消防系统工程资料、文件验收57

八、安全防范系统工程资料、文件验收59

九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收59

十、资料、文件交接与归档60

第四章　土建工程接管验收63

第一节　土建工程质量验收规范63

第二节　土建工程观感质量验收64

一、室内、外观感质量验收64

二、屋面工程检查重点65

第五章　建筑电气工程接管验收69

第一节　建筑电气工程质量验收规范69

第二节　建筑电气工程质量验收项目71

一、变压器、箱式变电所验收71

二、配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收73

三、低压电动机、电加热器及电动执行机构验收75

四、不间断电源验收76

五、低压动力设备试验和试运行77

六、裸母线、封闭母线、插接式母线验收79

七、电缆桥架安装及其电缆敷设验收80

八、电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收83

九、电线导管、电缆导管和线槽敷设验收84

十、电线、电缆穿管和线槽敷线验收86

十一、电缆头制作、接线和线路绝缘测试87

十二、普通灯具验收88

十三、特种灯具验收91

十四、景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收93

十五、开关、插座、风扇验收96

十六、建筑物照明通电试运行98

十七、接地装置验收99

十八、避雷引下线和变／配电室接地干线验收101

十九、接闪器验收102

二十、建筑物等电位联结验收103

第六章　建筑给排水工程接管验收105

第一节　建筑给排水工程质量验收规范105

第二节　室内给排水系统验收107

一、室内给水管道及配件验收107

二、室内消火栓系统验收109

三、给水设备验收110

四、室内排水系统验收111

第三节　室内热水系统验收115

一、室内热水管道及配件验收115

二、热水供应系统设备验收116

第四节　卫生器具及配件验收117

一、卫生器具及给水配件验收117

二、卫生器具排水管道验收117

第五节　室外给排水管网验收118

一、室外给水管网验收的综合要求118

二、室外给水管道验收118

三、消防水泵接合器及消火栓验收121

四、管沟及管井验收122

五、室外排水管网验收122

第七章　供热系统设备接管验收125

第一节　锅炉及辅助设备验收125

一、锅炉验收125

二、锅炉辅助设备验收127

三、管道验收129

四、安全附件验收129

五、换热器验收131

第二节　室内采暖系统验收132

一、室内采暖管道及配件验收132

二、散热器及金属辐射板验收134

第三节　低温热水地板辐射供暖系统验收135

一、施工工艺要求135

二、检验和调试136

三、验收条件137

四、系统验收137

第四节　室外供热管网验收139

第八章　通风与空调工程接管验收141

第一节　通风与空调工程质量验收规范141

第二节　通风、空调系统安装质量验收142

一、通风系统验收142

二、空调系统验收146

三、空调水系统管道与设备验收152

四、空调风管系统验收159

第三节　通风、空调系统调试及试运行验收164

一、系统空载调试及试运行164

二、带生产负荷的综合效能试验与调整167

第九章　电梯工程接管验收169

第一节　电梯工程验收规范169

一、电梯安装单位应具备的资质169

二、电梯接管验收的条件169

三、电梯接管验收的实施169

第二节　电梯工程质量验收170

一、机房验收170

二、井道验收171

三、驱动主机的土建基础验收171

四、导轨验收171

五、门系统验收172

六、轿厢验收172

七、对重（平衡重）验收172

八、安全性能验收172

九、悬挂装置、随行电缆、补偿装置验收173

十、电气验收173

十一、电梯验收174

十二、电梯钥匙验收176

第十章 自动消防系统接管验收177

第一节 自动消防系统验收规范177

一、火灾自动报警控制系统验收规范177

二、自动喷水灭火系统验收规范178

第二节　火灾自动报警控制系统验收180

一、火灾自动报警控制系统工程质量验收180

二、火灾自动报警控制器及探测器技术性能验收183

第三节 自动消防联动设备及消防水系统验收187

一、自动消防联动设备验收187

二、自动消防水系统验收191

第十一章　安全防范系统接管验收195

第一节　安全防范系统验收规范195

一、安全防范系统设备验收195

二、安全防范系统技术性能验收196

第二节　安全防范系统验收规则198

一、安全防范系统设备安装质量验收198

二、安全防范系统设备技术性能验收200

第十二章　其他207

第一节　智能停车场（库）管理系统接管验收207

一、智能停车场（库）管理系统设备安装质量验收207

二、智能停车场（库）管理系统技术性能验收207

第二节　通信网络和有线电视系统的接管与验收209

一、通信网络和有线电视系统验收209

二、接管验收遗留问题的处理209

第三节　园区绿化工程接管验收210

一、施工过程验收项目&211

二、绿化工程附属设施验收212

三、绿化工程中间环节验收213

四、绿化工程竣工验收213

第二篇　物业后期管理217

第十三章　业户入住217

第一节　业户入住前的准备工作217

一、建立入住办公机构217

二、准备入住工作方案217

三、做好相关单位的协调工作218

四、准备入住资料218

五、入住时期的环境美化219

六、通知业户入住219

第二节　办理入住手续226

第三节　装修管理227

第十四章　房屋建筑工程质量保修工作管理229

第一节　房屋建筑工程质量保修分类229

一、房屋建筑工程质量缺陷分类229

二、房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序229

第二节　相关单位在保修工作中的职责235

一、开发建设单位的职责235

二、物业管理公司的职责241

三、施工单位的职责243

四、监理单位的职责243

第三节 “二次损失”的处理243

一、“二次损失”的处理程序243

二、“二次损失”责任赔偿的法律依据244

第十五章　物业保安服务245

第一节　物业保安职责245

一、保安负责人的职责245

二、队长、班长的职责245

三、保安员的职责246

第二节　物业保安服务要求246

一、物业保安员基本要求246

二、物业保安员行为规范246

三、物业保安服务质量的评价与改进249

第三节　消防安全管理制度250

一、总则251

二、消防安全职责251

三、消防组织机构254

四、消防安全制度和管理254

五、灭火和应急疏散预案编制及演练259

第十六章　物业环境服务263

第一节　保洁服务263

一、保洁服务综述263

二、楼内保洁服务265

三、日常清洁方法268

四、外围保洁服务270

五、垃圾清运271

第二节　绿化管理273

一、绿化管理机构设置273

二、室外绿地养护274

第十七章　房屋管理279

第一节　房屋管理279

一、房屋完损等级分类279

二、房屋完损等级评定标准280

三、房屋完损等级评定方法287

四、房屋维修工程的分类288

五、房屋维修工程管理290

六、房屋管理考核指标291

第二节　人防工程使用管理292

一、使用人防工程应申办的手续292

二、使用人防工程的申办程序293

第十八章　设备管理综述297

第一节　设备资产管理297

一、建立设备台账297

二、建立设备档案299

第二节　设备运行管理299

一、岗位责任制299

二、持证上岗299

三、定人定机制度300

四、运行和交接班制度300

五、安全操作规程300

六、技能培训300

七、设备经济运行300

八、检测、测量设备管理301

九、设备设施标识管理301

十、设备事故及突发事件管理302

十一、设备环境管理302

十二、设备管理检查制度302

第三节　设备维修、维护保养管理309

一、制订维护保养计划309

二、维护保养记录309

三、重大维修及技术改造309

四、设备点检和巡检309

五、设备保养分级309

六、设备维修分类310

七、对承包方的管理310

第十九章　电气系统设备运行、维修维护313

第一节　高压电气系统设备运行、维修维护313

一、变（配）电所运行管理制度313

二、变（配）电系统管理范围322

三、临时供电管理334

第二节　低压电气系统设备运行、维修维护335

一、配电柜、控制柜维护保养335

二、低压电气设备维修安全操作338

三、低压电气设备维修工作程序339

四、避雷设施的检测与维护339

五、电动机运行管理341

第二十章　给排水系统设备设施运行、维修维护347

第一节　水泵房运行管理和设备维护保养347

一、水泵房管理制度347

二、水泵房设备设施维护保养349

三、供水管理制度352

第二节　给排水管线维护保养353

一、楼内给排水管线维护保养353

二、室外给排水管网维护保养354

第二十一章　空调系统和风机运行、维修维护357

第一节　空调系统运行、维修维护357

一、满足使用要求357

二、降低运行成本357

三、运行管理358

第二节　水冷式柜式空调系统运行操作规程362

一、运行前的检查准备工作362

二、运行操作362

三、正常停机操作362

四、故障停机操作362

第三节　风冷式冷水机组运行操作规程363

一、运行前的检查准备工作363

二、运行操作363

三、正常停机操作363

四、故障停机操作363

第四节　维护保养规程364

一、辅助系统月保养364

二、主机半年保养365

三、辅助系统半年保养368

第五节　风机维护保养371

一、风机保养项目371

二、空调通风系统清洗373

第二十二章　视频安防监控系统运行、维修维护383

第一节　运行值班制度383

第二节　维护保养383

一、云台和CCD摄像机383

二、主控制器384

三、维护保养记录384

第二十三章　特种设备管理387

第一节　特种设备管理的依据387

第二节　特种设备事故分级387

一、特别重大事故387

二、重大事故387

三、较大事故388

四、一般事故388

第三节　特种设备使用单位的法律责任388

第四节　特种设备应急预案390

第五节　对承包方的管理391

第六节　电梯管理392

一、关于电梯运行、维修和维护保养合同392

二、物业公司在电梯管理工作中的职责397

三、电梯管理制度398

四、电梯运行记录用表398

第七节 自动消防系统运行、维护保养417

一、综合管理417

二、系统运行和维护保养418

第八节　燃气锅炉设备系统运行、维护保养431

一、锅炉系统安全管理职责431

二、锅炉系统安全运行制度435

三、燃气锅炉供热系统节能446

四、维护保养455

第二十四章　用好“八项管理原则”，做好物业服务467

第一节　以顾客为关注焦点468

一、理解要点468

二、始终贯穿于质量体系标准中469

三、怎样实施“以顾客为关注焦点”470

第二节　领导作用477

一、理解要点477

二、“领导作用”在质量体系标准中的体现477

第三节　全员参与480

一、理解要点480

二、“全员参与”在质量体系标准中的体现480

第四节　过程方法481

一、理解要点481

二、“过程方法”在质量体系标准中的体现482

三、运用“过程方法”举例482

第五节　管理的系统方法484

一、理解要点484

二、“管理的系统方法”在质量体系标准中的体现485

第六节　持续改进486

一、理解要点486

二、“持续改进”在质量体系标准中的体现486

第七节　基于事实的决策方法487

一、理解要点487

二、“基于事实的决策方法”在质量体系标准中的体现487

三、运用“基于事实的决策方法”举例488

第八节　与供方互利的关系493

一、理解要点493

二、“与供方互利的关系”在质量体系标准中的体现493

参考文献495